Seit Anfang 2022 sind die Bauzinsen für Immobilien in Deutschland sprunghaft auf über 4,0% gestiegen. Die Inflation ist so hoch, wie lange nicht mehr.
„Kann ich mir die eigene Immobilie jetzt noch leisten?“ fragen sich viele Kaufinteressenten.
Die Antwort lautet: „Es kommt auf die persönliche Situation und die Immobilie an.“
Zur Beantwortung müssen weitere Randbedingungen betrachtet werden:
Mietmarkt
Die Mietsituation ist in Berlin und dem nahen Umland bereits jetzt angespannt. Das Angebot an Mietwohnungen wird sich weiter verringern. Der avisierte Neubau von 20.000 Wohnungen pro Jahr in Berlin wird bei weitem nicht erreicht. Der neue Senat hat das Ziel drastisch reduziert und spricht jetzt davon, dass bereits 16.000 neue Wohnungen im Jahr ein Erfolg wären. Selbst das scheint unter den derzeitigen Bedingungen sehr optimistisch. Mindestens finanziell dürfte es schwierig werden. Auch der Bau dieser Wohnungen muss mit den derzeitigen Bauzinsen finanziert werden. Einige Wohnungsgesellschaften haben bereits angekündigt, derzeit keine Wohnungen mehr neu zu bauen.
Auch die Nachfrageseite wird sich weiter verschärfen. Der Zuzug nach Berlin hält an. Darüber hinaus strömen ehemalige Kaufinteressenten in den Mietmarkt, weil sie glauben, dass ein Kauf aufgrund der gestiegenen Zinsen für sie nicht mehr sinnvoll ist.
Kaufmarkt
Die durchschnittlichen Kaufpreise von Grundstücken, Einfamilienhäusern und Wohnungen sind seit 2022 gefallen. Hier wird teilweise der starke kapitalgetriebene Anstieg der letzten Jahre zurückgenommen. Die Preise nähern sich so den wirklichen fundamentalen Werten.
Vorsicht ist allerdings geboten. Es gibt Verkäufer, die die geänderte Preissituation noch nicht realisiert haben oder realisieren wollen.
Finanzierung
Für manchen Interessenten scheint es auf den ersten Blick derzeit schwierig eine Immobilie zu erwerben.
Oft lohnt es sich jedoch, genauer hinzuschauen. Trotz gestiegener Zinsen bieten sich für manchen Interessenten gute Möglichkeiten zur Optimierung.
- Inflation frisst Zinsen und Baukosten. Wer heute eine Immobilie kauft, zahlt Zinsen auf den heutigen Baupreis, aus dem heutigen Einkommen. Steigt über die Kreditlaufzeit inflationsbedingt das Einkommen, verringert sich, bei gleichbleibenden Zahlungen, der prozentuale Anteil der Zahlung zum Einkommen. Die Inflation wirkt somit dämpfend auf bereits getätigte Käufe. Je höher die Inflation, desto besser für den früheren Käufer.
- Schnelle Tilgung führt zu viel geringeren Kosten. Die Wahl einer hohen anfänglichen Tilgungsrate bietet über die Gesamtlaufzeit des Darlehens ein enormes Einsparpotential.
In Tabelle 1 werden die anfallenden Zinszahlungen in Abhängigkeit von der anfänglichen Tilgungsrate verglichen. So betragen die Kosten für Zinsen bei einer Tilgungsrate von 1% (40,3 Jahre) im Vergleich zu 5% (14,7 Jahre) das 3,1-fache (101.500 € zu 32.500 €), dagegen beträgt die monatliche Mehrzahlung bei 5% Tilgung nur das 1,8-fache (750 € zu 416 €).
| Anfäng-liche Tilgungs-rate | Kredit-zinsen | Monatliche Rate | Dauer (Jahre) | Tilgung | Zinsen | Gesamt (Tilgung + Zinsen) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1% | 4% | ca. 416 € | 40,3 | 100T € | 101.500 € | 201.500 € |
| 2% | 4% | ca. 500 € | 27,5 | 100T € | 65.000 € | 165.000 € |
| 3% | 4% | ca. 583 € | 21,2 | 100T € | 48.500 € | 148.500 € |
| 4% | 4% | ca. 666 € | 17,3 | 100T € | 38.900 € | 138.900 € |
| 5% | 4% | ca. 750 € | 14,7 | 100T € | 32.500 € | 132.500 € |
Fazit
Die Entscheidung für den Kauf einer Immobilie hängt von vielen unterschiedlichen Faktoren ab. Es geht um die persönliche Situation, die eigenen finanziellen Möglichkeiten, die passende Immobilie und nicht zuletzt um das gesellschaftliche Umfeld. Nicht alle Faktoren wurden hier behandelt.
Treffen Sie die richtigen Entscheidungen für sich!
Wir unterstützen Sie gern bei der Entscheidungsfindung. Kontaktieren Sie uns.
Ihre Immobilien-Ingenieure
